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“이혼은 했는데 아파트 명의는 아직 공동으로 돼 있어요…”
이런 경우, 부동산 관련 분쟁은 시간이 지날수록 커지기 쉽습니다.
특히 명의만 그대로 두면, 나중에 팔거나 증여하거나 상속할 때 법적 충돌이 생길 수 있어요.
오늘은 협의이혼 또는 재판이혼 후,
공동명의로 된 부동산을 어떻게 정리하면 안전한지
실제 행정 절차와 주의사항 중심으로 정리해 드립니다.
✅ 이혼 후 공동명의 부동산 정리, 꼭 해야 하는 이유
🔸공동명의 상태로 계속 두면 → 양도세·보유세·증여세·매도 시 분쟁 발생
🔸등기부등본상 공동소유는 법적 권리 그대로 유지됨
🔸주택을 처분하거나 대출을 받을 때 상대 동의가 필요
📌 반드시 명의 이전 등기까지 마쳐야
‘재산분할이 완료된 것’으로 법적 효력이 발생합니다.
✅ 공동명의 부동산 정리 절차
① 이혼 전 재산분할 합의 또는 판결
🔸협의이혼 시: 재산분할 합의서 작성
🔸재판이혼 시: 법원의 판결문 또는 조정조서 확보
✔ 공증된 문서 or 법적 판결이 있어야 등기이전 가능
② 부동산 명의 이전 등기 진행
📌 관할 등기소(법원 부동산등기과)에 신청
| 구분 | 설명 |
| 양도자 | 명의에서 빠질 사람 (예: 전 배우자) |
| 양수자 | 단독 명의로 등록될 사람 (예: 본인) |
| 신청서류 | 부동산등기신청서, 합의서 or 판결문, 인감증명서 등 |
✔ 신청은 단독 가능하지만
상대방 협조 없을 경우 ‘의사표시 보정명령’ 등 필요할 수 있음
③ 취득세 납부 (세무서 or 위택스)
🔸재산분할 목적의 무상 이전이라면
→ [취득세 감면] 가능 (지방세법 제20조)
🔸단, 현금보상 포함된 경우 감면 불가 → 정확한 구분 필요
📌 등기 전 반드시 세무사 상담 또는 위택스 계산기로 확인 추천
④ 등기 완료 후 확인
🔸등기부등본 열람 → ‘단독명의’로 정리됐는지 확인
🔸주민등록 주소와 실소유자 일치 여부 체크
✅ 실제 사례로 이해하기
☑️ 사례 A
🔸공동명의 아파트 → 이혼 시 아내 단독 소유로 정리
🔸재산분할 합의서 작성 후 공증 → 등기소에 제출
🔸아내 명의로 이전 등기 + 취득세 감면 적용 → 문제없이 완료
☑️ 사례 B
🔸구두로 “집은 너 가져” 하고 이혼
🔸등기 이전 미처리 → 몇 년 후 남편이 지분 절반 처분 시도
🔸아내, 소송으로 등기이전 청구 → 비용·시간 부담
👉 결론: 구두 합의는 법적 효력 X. 반드시 문서화 + 등기까지 해야 안전합니다
✅ 주의할 점 5가지
| 항목 | 주의사항 |
| 1. 합의서는 인감 날인 필수 | 일반 문서 효력 불충분 |
| 2. 공증이 있으면 등기이전 간편 | 분쟁 시 확실한 증거 |
| 3. 증여로 처리하면 세금 발생 | ‘재산분할’ 명시해야 세금 감면 |
| 4. 재산분할 소송 가능기간 2년 | 이혼 후 2년 지나면 등기청구 어려움 |
| 5. 잔금 정산 포함 시 현금 지급 명시 | 금전 혼합 시 감면 불가 가능성 있음 |
✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 등기는 꼭 등기소 직접 가야 하나요?
🅰️ 대부분은 대리인(법무사) 처리 가능하지만
복잡한 분할 사안일 경우 직접 방문 상담 추천
Q. 재산분할 문서 없이도 이전 가능한가요?
🅰️ 어렵습니다.
등기소는 이전 사유를 명확히 요구하기 때문에
‘재산분할 합의서’ 또는 법원 판결문이 필요합니다.
Q. 단독명의로 정리하고 싶지만 상대가 동의 안 해요
🅰️ 법원에 재산분할청구 소송을 제기할 수 있으며
판결로 이전 가능 (다만, 기간과 비용 발생)
✅ 정리 요약
| 단계 | 핵심 내용 |
| 1단계 | 이혼 시 재산분할 합의 또는 판결 확보 |
| 2단계 | 등기이전 신청 (관할 등기소) |
| 3단계 | 취득세 납부 또는 감면 확인 |
| 4단계 | 등기 완료 후 단독 명의 확인 |
| 5단계 | 2년 이내 청구 원칙 기억하기 |
✅ 마무리하며
이혼은 끝이지만, 공동명의 부동산이 그대로라면 여전히 엮여 있는 상태입니다.
특히 집, 땅 같은 실물 자산은 문서상 명의가 정리되어야 법적 효력이 발생합니다.
📌 등기 정리는 단 한 번만 제대로 하면
수년간의 분쟁을 피할 수 있는 가장 효과적인 재산보호 방법입니다.
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